Спасибо за заявку
Залог недвижимости – это выгодный вариант для тех, кому нужна крупная сумма под минимальный процент. Долгие сроки погашения, сравнимые с ипотекой, и мягкие требования к заемщикам привлекают многих, однако большинство опасаются потерять имущество.
Объясняем, чем опасны займы с обеспечением, и как уберечь жилье от рисков.
Потребительские займы – это возможность занять деньги, когда не хватает на крупную покупку или неотложные нужды: ремонт, обучение, путешествие. Но если денег нужно больше, чем банк готов предоставить в рамках нецелевого кредита, можно получить средства под залог недвижимости.
Займ под недвижимость позволяет взять кредит у банка или частного лица, а в качестве гарантий оставить имущество: жилье, земельный участок, нежилое помещение, автомобиль. Если заемщик не может вернуть долг, кредитор продает залог и возвращает средства себе.
Нецелевые займы без обеспечения дают на срок до 8 лет, а суммы по ним не превышают 2 миллионов рублей. По кредиту с обеспечением можно получить до 80% от рыночной стоимости залога на срок до 20-30 лет. Процентная ставка при этом составит от 12% годовых в банке и от 3% в месяц - в частных финансовых компаниях.
Кредиты под залог имущества выдают банки, МФО, ломбарды и физические лица. Поясним, чем отличаются такие предложения.
Банки изучают кредитную заявку, анализируют платежеспособность клиента, проверяют кредитную историю и источники дохода. Кредит одобряют или отклоняют на основании предоставленных документов.
Даже с обеспечением банки смотрят на финансовое положение клиента. Если заемщик перестанет платить, банк взыскивает долг по процедуре, оговоренной в законодательстве.
| Банк | Сумма | Ставка | Срок |
|---|---|---|---|
Тинькофф Банк |
до 15 000 000 ₽ | от 14,9% | до 15 лет |
Сбербанк |
до 20 000 000 ₽ | от 19,3% | до 20 лет |
Россельхозбанк |
до 10 000 000 ₽ | от 24,25 % | до 10 лет |
МТС Банк |
до 15 000 000 ₽ | от 23,3% | до 15 лет |
Совкомбанк |
до 30 000 000 ₽ | от 19,9% | до 15 лет |
Райффайзен Банк |
до 18 000 000 ₽ | от 20,59% | до 20 лет |
Локобанк |
до 15 000 000 ₽ | от 16% | до 10 лет |
Банк ВТБ |
до 30 000 000 ₽ | от 23% | до 15 лет |
Банк ПСБ |
до 30 000 000 ₽ | от 21,9% | до 30 лет |
Банк Абсолют |
до 10 000 000 ₽ | от 24,09% | до 15 лет |
Ломбарды и микрокредитные компании редко принимают жилье. Здесь выдают небольшие кредиты под авто и гаражи, дачные участки, комнаты и доли. Максимальная сумма – 1,5 - 3 миллиона рублей.
Платежеспособность клиента здесь не так важна, но и ставка выше – до 10% в месяц. За год переплата может составить 100%, поэтому брать займы в ломбардах на долгие сроки невыгодно.
Частные займы с обеспечением совмещают подходы банка и ломбарда. Суммы, как правило, выше, чем в МФО, и доходят до 15 - 20 миллионов рублей. Процентные ставки средние: от 3% до 7% в месяц.
Частные лица обычно не требуют справок о доходах, им важна ликвидность залога. При этом риск переплатить по кредиту так же высок, как и в случае с ломбардом.
Оформить залоговый заем может любой владелец жилья. Если в собственности нет квартиры или дома, можно привлечь созаемщика, у которого есть ликвидное имущество.
Если основной заемщик не сможет погасить долг по обязательствам, ответственность ляжет на созаемщика. В случае неуплаты банк продаст его недвижимость – даже если деньги брал не он.
Чаще всего, они следующие:
Банки могут накладывать ограничения по количеству созаемщиков - не более 4 человек, включая основного.
Многие организации неохотно дают займы под залог представителям бизнеса:
Это зависит от условий конкретного кредитора. Большинство банков отказывают, если получают заявку с плохой или отсутствующей кредитной историей. Другие одобряют кредит, но значительно повышают ставку и требуют дополнительные документы: например, заявки от поручителей.
Перед подачей заявления на получение займа рекомендуем проверить свой кредитный профиль: в нем могут быть незакрытые кредитные карты или ошибки данных.
Кредитный отчет можно заказать в бюро кредитных историй (БКИ). Список БКИ, где хранится ваша кредитная история, вы найдете на сайте Госуслуг. Некоторые бюро предоставляют отчеты в режиме онлайн.
Если в отчете обнаружены ошибки, исправьте их: это делается в отделении банка, допустившего недочет, либо через БКИ.
Ненужные кредитные карты желательно закрыть: в какой-то момент вы можете израсходовать кредитный лимит, и придется платить ежемесячные комиссии. Банк обязательно учтет эти комиссии при рассмотрении заявки.
Частные кредиторы и ряд банков не требуют справок с работы и выписок со счетов. Однако в этом случае вы платите по повышенным ставкам.
Если есть возможность, рекомендуем подтвердить доход официально – это поможет снизить стоимость займа.
Чтобы получить гарантии вашей платежеспособности, банки могут потребовать оформления дополнительных услуг:
Продлевать полисы нужно ежегодно до тех пор, пока кредит не будет закрыт. В случае отказа от страхования банк вправе поднять процентную ставку.
Требования к недвижимости каждый кредитор определяет индивидуально. Так, некоторые организации принимают в залог только квартиры. Другие могут рассмотреть загородный дом, апартаменты, производственное помещение или участок земли.
И банки, и МФО редко предъявляют жесткие ограничения по метражу и количеству комнат. Они принимают и студии, и многоуровневые квартиры, и объекты с неузаконенной перепланировкой.
Однако общие нормы все же есть:
Апартаменты не относятся к жилому фонду. Для государства это – вид коммерческой недвижимости, даже если в них проживает семья. Требования к году постройки, материалам и состоянию идентичны квартирам.
Кредиторы примут жилье в залог, если оно соответствует требованиям:
Большинство банков и МФО рассматривают только завершенные объекты не выше 3 этажей. Недостроенное жилье могут взять в отдельных случаях, если обеспечение ликвидно, есть проект и коммуникации. Газ подводить не обязательно.
Залоговые кредиты удобны тем, что после оформления договора жизнь заемщика не меняется. В квартире по-прежнему можно жить, не выписываясь.
Однако ограничения все же есть:
Прежде чем подписать кредитный договор, прочтите список ограничений, наложенных на ваше имущество. Нередко заемщики получали штрафы за нарушения, о которых даже не подозревали.
Вам понадобится паспорт и документы на право собственности: свидетельство о регистрации жилья или выписка из ЕГРН с данными собственника.
Банки также запрашивают следующие бумаги:
Сверх этого банк может попросить и другие документы по своему регламенту.
Оформить залоговый кредит сложнее, чем потребительский. Нужно подготовить больше документов, а деньги выдают не сразу.
Это делается на сайте или в отделении банка. В заявке укажите, какая сумма вам нужно, и что вы оставляете в залог. Если форма краткая, сотрудники банка выяснят все параметры объекта позже, на этапе оценки стоимости. Менеджер сообщит, какие документы следует подготовить.
Когда соберете документы, принесите их в отделение как можно раньше. У многих справок есть срок годности. Если какая-то бумага на момент подачи будет недействительна, придется обновлять ее – например, заверенная копия трудовой книжки и справка о зарплате действуют 30 дней.
Рекомендуем узнать, как долго готовятся и сколько действуют все нужные вам справки.
После заключения кредитного договора надо оформить залог и наложить на него обременение в ЕГРН. Иногда личный визит в Росреестр или МФЦ не требуется: сторона кредитора делает все самостоятельно.
Росреестр обрабатывает заявку в течение 5 рабочих дней и возвращает документы с отметкой о результате. Когда обременение наложено, банк или инвестор выдает вам кредит.
Условия обеспеченных займов и график ежемесячных платежей зависят от регламента кредитной организации. Большинство банков списывают платежи автоматически с карты, на которую перечислили заем. Частные кредиторы принимают взносы на счет или наличными в офисе.
Какой вид платежей выбрать? Банки предпочитают аннуитетные выплаты, МФО и инвесторы дают выбор: аннуитетные или дифференцированные взносы.
|
Аннуитетные |
Дифференцированные |
|
Сумма выплат неизменна на протяжении всего срока. |
Максимальные суммы выплат в первые месяцы. |
|
Сначала гасятся проценты по кредиту, потом основное тело займа. |
Общая сумма основного долга делится на весь срок равными частями, а проценты каждый месяц начисляются на остаток тела кредита. |
|
Подходят заемщикам со стабильным фиксированным доходом. |
Удобно клиентам с непостоянными доходами. |
|
Не нужно каждый месяц сверяться с графиком платежей. |
Досрочная выплата долга при этой схеме невыгодна. |
|
Досрочная выплата может быть выгодна при отсутствии комиссий. |
Когда кредиторы выдают займы с обеспечением, они страхуют себя от риска потерять деньги. Поэтому ставки по таким продуктам обычно ниже, ведь банк всегда может продать залог и покрыть долг.
На первый квартал 2022 года ставки по обеспеченным займам в банке составляют около 14 - 20% годовых. Эти ставки действуют при оформлении страхования объекта, а также жизни и здоровья заемщика. Без страховки банк поднимет ставки на 1-3%. В банке можно получить до 30 миллионов рублей сроком на 5 - 30 лет.
Частные кредиторы дают деньги под 3-5% в месяц, или под 36 – 60% годовых. Это высокие проценты, но подтверждать наличие дохода не потребуется. Суммы кредитов - до 15 миллионов рублей, сроки - до 20 лет.
|
Плюсы |
Минусы |
|
Максимальные суммы займов – до 30 миллионов рублей. |
Недвижимость нельзя продать, сдать в аренду или выполнить перепланировку до момента закрытия кредита. |
|
Низкие ставки – от 14% в банках и от 36% годовых у физлиц. |
Нельзя получить налоговый вычет, если займ нецелевой, а вы брали деньги на покупку квартиры или дома. |
|
Максимальные сроки погашения – до 30 лет. |
Банки с выгодной ставкой принимают только самые ликвидные объекты – высока вероятность отказа, если жилье старое или находится на окраине. |
|
Лояльные требования к заемщикам у частных инвесторов: они не смотрят на кредитную историю и отсутствие постоянного дохода. |
Дополнительные расходы при оформлении кредита в банке:
|
|
Возможность отдать в залог не только квартиру, но и дом, гараж, участок. |
Можно получить только часть полной цены объекта – до 80%. |
|
Заемщиком может выступать один человек, а залогодателем (созаемщиком) – другой. |
Сравнительно долгое оформление по сравнению с беззалоговыми кредитами – с даты подачи предварительной заявки на сайте до получения полной суммы кредита проходит до 10 - 14 рабочих дней. |
|
Быстрое получение денег: некоторые частные компании предоставляют 30% аванса в день одобрения заявки. |
Нецелевые залоговые займы, взятые в банке, сложно рефинансировать. |
|
Залоговый кредит можно тратить на любые цели, даже если оформление прошло по договору ипотеки. |
Есть риск потерять жилье, если допускать просрочки и отказываться сотрудничать с кредитором. |
|
Займы с обеспечением легальны и регулируются законодательством РФ. |
Велик риск обмана, если обратиться в компанию без регистрации в в Государственном реестре МФО ЦБ РФ. |
Заемщик может лишиться жилья, если перестанет платить по кредиту. Это единственное условие, на котором кредитор вправе выставить залог на торги. Однако банки не спешат продавать недвижимость: вначале должнику предлагают реструктуризацию или новую схема погашения кредита.
Главное правило общения с кредитором – открытость и готовность к сотрудничеству. При любых финансовых сложностях необходимо уведомить о них и попросить отсрочку. Большинство организаций сразу предлагают помощь: пересмотр графика платежей или программу реструктуризации.
Если доход утерян на долгий срок (вы потеряли работу или трудоспособность), можно рассчитывать на кредитные каникулы. Но для этого нужно быть на связи с кредитором и честно предупреждать о возможных проблемах.
Риск потерять недвижимость велик, если просрочки по кредиту превышают 6 месяцев, а заемщик не реагирует на обращения и звонки кредитора. Что вас ждет в этом случае?
Обычно банки не спешат идти в суд, ведь процедура требует издержек. Однако и злостным неплательщикам не стоит надеяться на “смягчающие обстоятельства”:
Если рассматриваете залоговое кредитование, проверьте, зарегистрирована ли организация в реестре МФО ЦБ РФ. У банков должна быть лицензия.
Заранее уточните, как будет оформляться договор займа. Ипотечная сделка – самый безопасный вариант. Если вам предлагают договор купли-продажи либо сделку с передачей прав кредитору, откажитесь от займа.
Не допускайте просрочек. Если опасаетесь потери дохода, сформируйте подушку безопасности перед тем, как брать кредит. Неприкосновенный запас поможет погасить ежемесячный взнос, если у вас не окажется денег.
Подытожим риски залогового кредитования, упомянутые выше:
Банки редко принимают доли и комнаты. Однако физические лица рассматривают и такие залоги. Ставка при таких займах обычно выше, а сумма – меньше, до 3 миллионов.
Да, можно. Вы имеете право использовать ипотечное жилье в качестве залога, согласно главе 7 ФЗ № 102 “Об ипотеке”. На законодательном уровне процедура называется последующей ипотекой.
Залоговый объект может находиться даже в строящемся доме. Однако на практике одобрение кредита под ипотечное жилье в банке проблематично.
Да, продают, если просрочки по займу превышают 6-8 месяцев, а клиент отказывается общаться с кредитной организацией. Продажи и выселения можно избежать, если своевременно сообщит о проблемах с платежами и направить заявку на реструктуризацию.
Кредитор имеет право забрать жилье, даже если в нем прописаны несовершеннолетние. После продажи квартиры новый собственник на законных основаниях выпишет из нее всех жильцов.
