Спасибо за заявку

check
menu
Частным лицамБизнесуИпотекаРефинансированиеКалькуляторСтатьиНовостиИнвестицииО компанииКонтакты
инвестиционные продукты с доходом до 24% годовых остались вопросы? какую суммы вы бы хотели получить? заявка на бесплатную консультацию Набережные Челны
+7 (927) 483-12-01
Заказать звонок
2021 © Все права защищены, «Союз частных инвесторов» Политика конфиденциальности
Создание сайта — Неткам
Остались вопросы? Хотите встретиться или переговорить с нами лично?
Преимущества работы с нами:
Работаем с 2008 года
Помогли получить доход сотням инвесторов.
Проверяем каждый залог
Анализируем ликвидность и ограничения (долги, опека, Росреестр, ПФР, ФССП).
Обеспечиваем вклады по №102-ФЗ
Вклады обеспечиваются Федеральным законом N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Ведем до полного погашения долга
Ежемесячно платим процент по займу и гарантируем возврат вложенной суммы в конце срока.
close Закрыть
Главная Блог Кредит под залог квартиры: риски и подводные камни

Кредит под залог квартиры: риски и подводные камни

Залог недвижимости – это выгодный вариант для тех, кому нужна крупная сумма под минимальный процент. Долгие сроки погашения, сравнимые с ипотекой, и мягкие требования к заемщикам привлекают многих, однако большинство опасаются потерять имущество.

Объясняем, чем опасны займы с обеспечением, и как уберечь жилье от рисков.

Материал проверен done_all
Митрофанова Айгуль,
Юрист по займам, стаж 19 лет
1. Чем залоговое кредитование отличается от потребительского?
2. Зачем брать кредит под залог квартиры или дома
3. Где получить деньги под залог недвижимости
- Банки и банковские организации
- Ломбарды и МФО
- Частные инвесторы
4. Кто может взять кредит под залог недвижимости
- Требования к заемщику
- Выдают ли займы клиентам с плохой кредитной историей
- Можно ли взять ссуду без подтверждения дохода и справок о заработке
- Дополнительные требования к собственнику
5. Требования к имеющейся недвижимости
- Квартиры
- Апартаменты
- Таунхаусы
- Жилые дома
- Ограничения
6. Какие документы нужны
7. Как заложить жилье: оформление по шагам
- Оформите заявку
- Подайте документы
- Регистрация договора и сделки
8. Погашение залоговых кредитов
9. Условия: суммы, сроки, процентные ставки
10. Преимущества и недостатки кредита под залог недвижимого имущества
11. Можно ли потерять собственную квартиру?
- Как строить отношения с кредитором
- Что делать, если нечем погасить долг
- Если вы перестали платить и допустили просрочку
- Как не попасть в опасную ситуацию
12. Все возможные риски кредита под обеспечение
13. Частые вопросы

1. Чем залоговое кредитование отличается от потребительского?

Потребительские займы – это возможность занять деньги, когда не хватает на крупную покупку или неотложные нужды: ремонт, обучение, путешествие. Но если денег нужно больше, чем банк готов предоставить в рамках нецелевого кредита, можно получить средства под залог недвижимости.

Займ под недвижимость позволяет взять кредит у банка или частного лица, а в качестве гарантий оставить имущество: жилье, земельный участок, нежилое помещение, автомобиль. Если заемщик не может вернуть долг, кредитор продает залог и возвращает средства себе.

2. Зачем брать кредит под залог квартиры или дома

Нецелевые займы без обеспечения дают на срок до 8 лет, а суммы по ним не превышают 2 миллионов рублей. По кредиту с обеспечением можно получить до 80% от рыночной стоимости залога на срок до 20-30 лет. Процентная ставка при этом составит от 12% годовых в банке и от 3% в месяц - в частных финансовых компаниях. 

3. Где получить деньги под залог недвижимости

Кредиты под залог имущества выдают банки, МФО, ломбарды и физические лица. Поясним, чем отличаются такие предложения.

Банки

Банки изучают кредитную заявку, анализируют платежеспособность клиента, проверяют кредитную историю и источники дохода. Кредит одобряют или отклоняют на основании предоставленных документов.

Даже с обеспечением банки смотрят на финансовое положение клиента. Если заемщик перестанет платить, банк взыскивает долг по процедуре, оговоренной в законодательстве.

Предложения банков в 2022 году

Банк Сумма Ставка Срок
Tinkoff Банк
Тинькофф Банк
до 15 000 000 ₽ от 14,9% до 15 лет
Сбербанк
Сбербанк
до 20 000 000 ₽ от 19,3% до 20 лет
Россельхозбанк
Россельхозбанк
до 10 000 000 ₽ от 24,25 % до 10 лет
Банк МТС
МТС Банк
до 15 000 000 ₽ от 23,3% до 15 лет
Совкомбанк
Совкомбанк
до 30 000 000 ₽ от 19,9% до 15 лет
Райффайзен Банк
Райффайзен Банк
до 18 000 000 ₽ от 20,59% до 20 лет
Локобанк
Локобанк
до 15 000 000 ₽ от 16% до 10 лет
Банк ВТБ
Банк ВТБ
до 30 000 000 ₽ от 23% до 15 лет
Промсвязьбанк
Банк ПСБ
до 30 000 000 ₽ от 21,9% до 30 лет
Банк Абсолют
Банк Абсолют
до 10 000 000 ₽ от 24,09% до 15 лет

Ломбарды и МФО

Ломбарды и микрокредитные компании редко принимают жилье. Здесь выдают небольшие кредиты под авто и гаражи, дачные участки, комнаты и доли. Максимальная сумма – 1,5 - 3 миллиона рублей.

Платежеспособность клиента здесь не так важна, но и ставка выше – до 10% в месяц. За год переплата может составить 100%, поэтому брать займы в ломбардах на долгие сроки невыгодно.

Частные инвесторы

Частные займы с обеспечением совмещают подходы банка и ломбарда. Суммы, как правило, выше, чем в МФО, и доходят до 15 - 20 миллионов рублей. Процентные ставки средние: от 3% до 7% в месяц.

Частные лица обычно не требуют справок о доходах, им важна ликвидность залога. При этом риск переплатить по кредиту так же высок, как и в случае с ломбардом.

4. Кто может взять кредит 

Оформить залоговый заем может любой владелец жилья. Если в собственности нет квартиры или дома, можно привлечь созаемщика, у которого есть ликвидное имущество. 

Если основной заемщик не сможет погасить долг по обязательствам, ответственность ляжет на созаемщика. В случае неуплаты банк продаст его недвижимость – даже если деньги брал не он.

Требования к заемщику

Чаще всего, они следующие:

Банки могут накладывать ограничения по количеству созаемщиков - не более 4 человек, включая основного. 

Многие организации неохотно дают займы под залог представителям бизнеса:

Выдают ли займы клиентам с плохой кредитной историей?

Это зависит от условий конкретного кредитора. Большинство банков отказывают, если получают заявку с плохой или отсутствующей кредитной историей. Другие одобряют кредит, но значительно повышают ставку и требуют дополнительные документы: например, заявки от поручителей.

Перед подачей заявления на получение займа рекомендуем проверить свой кредитный профиль: в нем могут быть незакрытые кредитные карты или ошибки данных.

Кредитный отчет можно заказать в бюро кредитных историй (БКИ). Список БКИ, где хранится ваша кредитная история, вы найдете на сайте Госуслуг. Некоторые бюро предоставляют отчеты в режиме онлайн.

Если в отчете обнаружены ошибки, исправьте их: это делается в отделении банка, допустившего недочет, либо через БКИ.

Ненужные кредитные карты желательно закрыть: в какой-то момент вы можете израсходовать кредитный лимит, и придется платить ежемесячные комиссии. Банк обязательно учтет эти комиссии при рассмотрении заявки.

Можно ли взять ссуду без подтверждения дохода?

Частные кредиторы и ряд банков не требуют справок с работы и выписок со счетов. Однако в этом случае вы платите по повышенным ставкам.

Если есть возможность, рекомендуем подтвердить доход официально – это поможет снизить стоимость займа.

Дополнительные требования

Чтобы получить гарантии вашей платежеспособности, банки могут потребовать оформления дополнительных услуг:

Продлевать полисы нужно ежегодно до тех пор, пока кредит не будет закрыт. В случае отказа от страхования банк вправе поднять процентную ставку.

5. Требования к залогу

Требования к недвижимости каждый кредитор определяет индивидуально. Так, некоторые организации принимают в залог только квартиры. Другие могут рассмотреть загородный дом, апартаменты, производственное помещение или участок земли.

Квартиры

И банки, и МФО редко предъявляют жесткие ограничения по метражу и количеству комнат. Они принимают и студии, и многоуровневые квартиры, и объекты с неузаконенной перепланировкой. 

Однако общие нормы все же есть:

Апартаменты

Апартаменты не относятся к жилому фонду. Для государства это – вид коммерческой недвижимости, даже если в них проживает семья. Требования к году постройки, материалам и состоянию идентичны квартирам.

Таунхаусы

Кредиторы примут жилье в залог, если оно соответствует требованиям:

Загородные дома

Большинство банков и МФО рассматривают только завершенные объекты не выше 3 этажей. Недостроенное жилье могут взять в отдельных случаях, если обеспечение ликвидно, есть проект и коммуникации. Газ подводить не обязательно.

Ограничения на объекты собственности

Залоговые кредиты удобны тем, что после оформления договора жизнь заемщика не меняется. В квартире по-прежнему можно жить, не выписываясь.

Однако ограничения все же есть:

Прежде чем подписать кредитный договор, прочтите список ограничений, наложенных на ваше имущество. Нередко заемщики получали штрафы за нарушения, о которых даже не подозревали.

6. Какие документы нужны

Вам понадобится паспорт и документы на право собственности: свидетельство о регистрации жилья или выписка из ЕГРН с данными собственника.

Банки также запрашивают следующие бумаги:

Сверх этого банк может попросить и другие документы по своему регламенту.

7. Как оформляется кредит под залог недвижимости

Оформить залоговый кредит сложнее, чем потребительский. Нужно подготовить больше документов, а деньги выдают не сразу.

Шаг первый: заявка

Это делается на сайте или в отделении банка. В заявке укажите, какая сумма вам нужно, и что вы  оставляете в залог. Если форма краткая, сотрудники банка выяснят все параметры объекта позже, на этапе оценки стоимости. Менеджер сообщит, какие документы следует подготовить.

Шаг второй: подача документов и одобрение

Когда соберете документы, принесите их в отделение как можно раньше. У многих справок есть срок годности. Если какая-то бумага на момент подачи будет недействительна, придется обновлять ее – например, заверенная копия трудовой книжки и справка о зарплате действуют 30 дней.

Рекомендуем узнать, как долго готовятся и сколько действуют все нужные вам справки. 

Шаг третий: заключение сделки

После заключения кредитного договора надо оформить залог и наложить на него обременение в ЕГРН. Иногда личный визит в Росреестр или МФЦ не требуется: сторона кредитора делает все самостоятельно.

Росреестр обрабатывает заявку в течение 5 рабочих дней и возвращает документы с отметкой о результате. Когда обременение наложено, банк или инвестор выдает вам кредит.

8. Погашение залоговых кредитов

Условия обеспеченных займов и график ежемесячных платежей зависят от регламента кредитной организации. Большинство банков списывают платежи автоматически с карты, на которую перечислили заем. Частные кредиторы принимают взносы на счет или наличными в офисе.

Какой вид платежей выбрать? Банки предпочитают аннуитетные выплаты, МФО и инвесторы дают выбор: аннуитетные или дифференцированные взносы.

Аннуитетные

Дифференцированные

Сумма выплат неизменна на протяжении всего срока.

Максимальные суммы выплат в первые месяцы.

Сначала гасятся проценты по кредиту, потом основное тело займа.

Общая сумма основного долга делится на весь срок равными частями, а проценты каждый месяц начисляются на остаток тела кредита.

Подходят заемщикам со стабильным фиксированным доходом.

Удобно клиентам с непостоянными доходами.

Не нужно каждый месяц сверяться с графиком платежей.

Досрочная выплата долга при этой схеме невыгодна.

Досрочная выплата может быть выгодна при отсутствии комиссий.

9. Условия выдачи: суммы, сроки, процентные ставки

Когда кредиторы выдают займы с обеспечением, они страхуют себя от риска потерять деньги. Поэтому ставки по таким продуктам обычно ниже, ведь банк всегда может продать залог и покрыть долг.

На первый квартал 2022 года ставки по обеспеченным займам в банке составляют около 14 - 20% годовых. Эти ставки действуют при оформлении страхования объекта, а также жизни и здоровья заемщика. Без страховки банк поднимет ставки на 1-3%. В банке можно получить до 30 миллионов рублей сроком на 5 - 30 лет.

Частные кредиторы дают деньги под 3-5% в месяц, или под 36 – 60% годовых. Это высокие проценты, но подтверждать наличие дохода не потребуется. Суммы кредитов - до 15 миллионов рублей, сроки - до 20 лет.

10. Преимущества и недостатки

Плюсы

Минусы

Максимальные суммы займов – до 30 миллионов рублей.

Недвижимость нельзя продать, сдать в аренду или выполнить перепланировку до момента закрытия кредита.

Низкие ставки – от 14% в банках и от 36% годовых у физлиц.

Нельзя получить налоговый вычет, если займ нецелевой, а вы брали деньги на покупку квартиры или дома.

Максимальные сроки погашения – до 30 лет.

Банки с выгодной ставкой принимают только самые ликвидные объекты – высока вероятность отказа, если жилье старое или находится на окраине.

Лояльные требования к заемщикам у частных инвесторов: они не смотрят на кредитную историю и отсутствие постоянного дохода.

Дополнительные расходы при оформлении кредита в банке:

 
  • страхование залога – от 5 тысяч рублей для квартиры 50 кв.м;

  • оплата экспертизы жилья – от 4 тысяч рублей для квартир.

Возможность отдать в залог не только квартиру, но и дом, гараж, участок.

Можно получить только часть полной цены объекта – до 80%.

Заемщиком может выступать один человек, а залогодателем (созаемщиком) – другой.

Сравнительно долгое оформление по сравнению с беззалоговыми кредитами – с даты подачи предварительной заявки на сайте до получения полной суммы кредита проходит до 10 - 14 рабочих дней.

Быстрое получение денег: некоторые частные компании предоставляют 30% аванса в день одобрения заявки.

Нецелевые залоговые займы, взятые в банке, сложно рефинансировать.

Залоговый кредит можно тратить на любые цели, даже если оформление прошло по договору ипотеки.

Есть риск потерять жилье, если допускать просрочки и отказываться сотрудничать с кредитором.

Займы с обеспечением легальны и регулируются законодательством РФ.

Велик риск обмана, если обратиться в компанию без регистрации в в Государственном реестре МФО ЦБ РФ.

11. Есть ли риск потерять квартиру?

Заемщик может лишиться жилья, если перестанет платить по кредиту. Это единственное условие, на котором кредитор вправе выставить залог на торги. Однако банки не спешат продавать недвижимость: вначале должнику предлагают реструктуризацию или новую схема погашения кредита.

Как строить отношения с банком

Главное правило общения с кредитором – открытость и готовность к сотрудничеству. При любых финансовых сложностях необходимо уведомить о них и попросить отсрочку. Большинство организаций сразу предлагают помощь: пересмотр графика платежей или программу реструктуризации.

Если доход утерян на долгий срок (вы потеряли работу или трудоспособность), можно рассчитывать на кредитные каникулы. Но для этого нужно быть на связи с кредитором и честно предупреждать о возможных проблемах.

Что делать, если нечем погасить долг

  1. Если понимаете, что не сможете выполнить очередной платеж, позвоните кредитору и расскажите о своей ситуации. В банке вас переведут на кредитный отдел, а частные инвесторы помогут сразу.
  2. При потере основного источника дохода просите о кредитных каникулах или реструктуризации. Отсрочку можно взять на срок до 6 месяцев.
  3. Банки могут попросить у вас доказательства потери дохода – больничные листы, справки об увольнении или сокращении, документы о потере имущества и т.п.

Если вы перестали платить

Риск потерять недвижимость велик, если просрочки по кредиту превышают 6 месяцев, а заемщик не реагирует на обращения и звонки кредитора. Что вас ждет в этом случае?

  1. Кредитор подает иск в суд об изъятии залога. Как правило, тяжбы длятся от полугода.
  2. Если иск удовлетворяют, собственник не лишается жилья. Вначале ему предлагают продать залог самостоятельно и выплатить долг с учетом неустоек и судебных издержек. Все средства сверх этого остаются у владельца. Так, если заемщик должен 3 миллиона рублей, а продал квартиру за 4 миллиона, ему достанется 1 миллион. 
  3. Когда должник не желает продавать жилье, это делает банк. Как правило, цена недвижимости в этом случае максимально занижена. Если после покрытия займа остается какая-то сумма, она переходит заемщику. 
  4. После продажи заемщик обязан покинуть жилье. Если он не выезжает сам, его выселят принудительно.

Обычно банки не спешат идти в суд, ведь процедура требует издержек. Однако и злостным неплательщикам не стоит надеяться на “смягчающие обстоятельства”:

Как не попасть в опасную ситуацию

Если рассматриваете залоговое кредитование, проверьте, зарегистрирована ли организация в реестре МФО ЦБ РФ. У банков должна быть лицензия.

Заранее уточните, как будет оформляться договор займа. Ипотечная сделка – самый безопасный вариант. Если вам предлагают договор купли-продажи либо сделку с передачей прав кредитору, откажитесь от займа.

Не допускайте просрочек. Если опасаетесь потери дохода, сформируйте подушку безопасности перед тем, как брать кредит. Неприкосновенный запас поможет погасить ежемесячный взнос, если у вас не окажется денег. 

12. Все возможные риски кредита под обеспечение

Подытожим риски залогового кредитования, упомянутые выше:

13. Частые вопросы

Можно ли заложить долю в квартире?

Банки редко принимают доли и комнаты. Однако физические лица рассматривают и такие залоги. Ставка при таких займах обычно выше, а сумма – меньше, до 3 миллионов.

Можно ли заложить ипотечную квартиру?

Да, можно. Вы имеете право использовать ипотечное жилье в качестве залога, согласно главе 7 ФЗ № 102 “Об ипотеке”. На законодательном уровне процедура называется последующей ипотекой.

Залоговый объект может находиться даже в строящемся доме. Однако на практике одобрение кредита под ипотечное жилье в банке проблематично. 

Продают ли банки квартиры?

Да, продают, если просрочки по займу превышают 6-8 месяцев, а клиент отказывается общаться с кредитной организацией. Продажи и выселения можно избежать, если своевременно сообщит о проблемах с платежами и направить заявку на реструктуризацию.

Могут ли забрать жилье с несовершеннолетними детьми?

Кредитор имеет право забрать жилье, даже если в нем прописаны несовершеннолетние. После продажи квартиры новый собственник на законных основаниях выпишет из нее всех жильцов.



Назад к блогу
 
Кредиты под залог до 15 млн ₽
узнать больше о частном кредитовании
под залог квартиры под залог доли под залог комнаты под залог участка перезалог квартиры